В России обложили подоходным налогом покупку зарубежной недвижимости в ипотеку
Федеральная налоговая служба России (ФНС) решила взимать налоги с россиян, которые купили недвижимость за рубежом при помощи ипотечного кредита, взятого в иностранном банке. Это следует из июньского сообщения ведомства на его сайте, и из официального письма, которое в мае 2016 года направило Министерство финансов налоговым инспекторам по всей стране.
Обязанность уплатить налог в российскую казну возникает в тот момент, когда налоговый резидент России берет кредит с маленькой процентной ставкой в иностранном банке, сообщает агентство «РБК-Недвижимость». Российским налоговым резидентом является человек, который прожил в РФ более 186 дней в календарном году.
В настоящий момент базовая процентная ставка российского Центробанка составляет 11%. Это означает, что взять кредит в розничном российском банке можно по ставке не ниже этой отметки. При этом во многих зарубежных странах жителям доступны гораздо более выгодные жилищные кредиты. Например, в Чехии взять ипотеку сегодня можно под 1,94% годовых, а в Финляндии – под 1,83%. Воспользоваться дешевыми жилищными кредитами в европейских странах с рядом условий могут и граждане РФ.
Для таких россиян в Налоговом кодексе России существует 212 статья, где прописана обязанность уплатить налог с разницы в процентах. Пороговым значением для валютных займов является отметка в 9%: все кредиты с более низкой ставкой российское законодательство считает извлечением выгоды, объяснил «РБК-Недвижимости» вице-президент московской коллегии адвокатов «Вердиктъ» Сергей Смирнов.
«Ты получил в банке кредит. Деньги не твои – ты их должен вернуть. За пользование денежными средствами ты выплачиваешь банку процент. Никакого дохода ты не получил. Но если ты привез эти деньги в Россию и использовал их тут, то с разницы должен заплатить налог – ведь в России нельзя взять кредит под такой низкий процент», - сказал он.
В том случае, если россиянин не только оформил кредит в иностранном банке, но и потратил полученные деньги на приобретение жилья за рубежом, ситуация становится менее очевидной.
Судебная практика не сложилась
Каждый россиянин, который взял валютную ипотеку в зарубежном банке, обязан уплатить 13%-ный налог с разницы между фактической процентной ставкой и 9% годовых, убеждены в агентстве недвижимости W1 Evans.
«За рубежом ставка по кредиту в среднем составляет 2,5 – 4% в зависимости от страны и условий кредита. Дата фактического получения дохода – это последний день каждого месяца в течение периода, на который были взяты заемные средства. Резиденты должны самостоятельно указать об этом «доходе» в декларации и уплатить налог в ФНС», - рассказала руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Елена Мариничева.
В качестве примера она привела расчет размера налога для четырехкомнатной квартиры в Дуйсбурге на западе Германии площадью 100 кв. м и стоимостью €83,8 тыс. Если российский налоговый резидент возьмет такую квартиру в ипотеку по распространенной в Германии ставке 3,25% годовых, а сумма кредита составит €38,2 тыс., то итоговый размер налога в российскую казну составит €286 (20,7 тыс. руб. по текущему курсу ЦБ).
«Все расходы на оформление сделки и содержание недвижимости составят €7 124. Это местный налог в 6,5% от стоимости, оплата услуг нотариуса и управляющей компании. Разница по ставке кредита с 9% равна 5,75% от указанной суммы. В денежном выражении расчеты выглядят так: €38200 * 5,75% = €2196,5. С этой суммы берется 13% подоходного налога. Получается €286», - пояснила Мариничева.
Другие риелторы и юристы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», не смогли прийти к единому мнению о законности подоходного налога на ипотечный займ в иностранном банке. «Расходы никогда не облагаются налогом. Обязывать граждан России платить за то, что они покупают за рубежом – необоснованно и незаконно», – убежден вице-президент московской коллегии адвокатов «Вердиктъ» Сергей Смирнов.
Позиция Минфина полностью основана на законе и не является нововведением, считает партнер юридической компании Paragon Advice Group Александр Захаров.
«Да, обязаны платить. Но делать это никто не будет. Все действия россиян по покупке недвижимости за рубежом относятся к расходам и не подлежат декларированию. Но по закону налоговые резиденты России имеют обязательство декларировать свою материальную выгоду по форме 3-НДФЛ. Но я вам скажу честно: никто этого не делает», - заявил он.
Судебная практика по вопросу налогов с зарубежной ипотеки еще не сложилась, резюмировали риелторы и юристы. Как будет работать налоговая служба в действительности, станет известно только спустя некоторое время.
Кто проконтролирует ипотечников
Главным средством контроля за покупкой недвижимости за рубежом и уплаты налогов в России должен стать механизм «амнистии капитала», в рамках которой граждан РФ обязали задекларировать все свои счета в иностранных банках.
«Штрафы за несвоевременное декларирование небольшие – 5 тыс. руб. Если человек не задекларировал счет в иностранном банке, а этот счет потом найдут, то все 100% средств на этом счету будут конфискованы. В результате за два последних месяца более 100 тыс. россиян задекларировали свои счета», - сказал Смирнов.
Процесс амнистии капитала напрямую связан с российскими покупателями зарубежной недвижимости, так как для покупки жилья в большинстве стран необходимо завести счет в местном банке.
С 1 июля 2015 года Россия присоединилась к совместной конвенции ОЭСР и Совета Европы о взаимной административной помощи по налоговым делам.
«Таким образом, налоговая служба России может направлять налоговые запросы в более чем 90 стран и юрисдикций, включая оффшоры», – отметила Мариничева.
Тем не менее, конвенция не предполагает автоматического обмена данными с другими государствами.
«Конвенция создает предварительную открытость для достижения дальнейших договоренностей. По сути, это обещание жениться. На настоящий момент у России нет двусторонних соглашений ни с одним государством. В группу риска попадают те, кто уведомлял налоговую. Для тех, кто пошел за налоговым вычетом, принес договор по ипотеке и показал, что есть расходы, которые он хотел бы уменьшить, могут наступить последствия. Из 9% вычтут реальную ставку, а на разницу попытаются доначислить налог», – заявил Захаров.
Что будет дальше
Новая политика Федеральной налоговой службы может привести к тому, что владельцы зарубежной недвижимости и других активов за границей начнут отказываться от статуса налогового резидента России. В этом случае налог на доходы в РФ можно будет не платить. Тенденцию уже заметили в швейцарском банке UBS, который обслуживает российских клиентов, пишут «Ведомости».
«Ужесточились требования по раскрытию информации, и некоторые клиенты решают изменить налоговое или валютное резидентство», – рассказала газете управляющий директор банка UBS в России Елена Титова.
На привлекательность зарубежной недвижимости для россиян взимание налога не повлияет, убеждены риелторы.
«У реальных заемщиков прибавится бумажной работы и подрастет налоговая нагрузка – но это несущественно в масштабах стоимости обслуживания займа. Да, оформлять кредит станет чуть сложнее, возникнет дополнительная бюрократия, но я не думаю, что это вызовет спад интереса, – заявил глава российского агентства зарубежной недвижимости Estate Service Геннадий Тузов.
К такому же выводу пришли в W1 Evans.
«Условия ипотеки в Европе настолько привлекательны, что это выгоднее даже с учетом уплаты 13% подоходного налога на разницу ставок кредитования. Декларировать доход в виде материальной выгоды, скорее всего, будет большинство», – считает Елена Мариничева.
Автор материала: Антон Погорельский («РБК-Недвижимость»)